明年將加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續(xù)擴大城中村改造規(guī)模

　　當前，房地產市場出現(xiàn)積極變化，但“穩(wěn)樓市”的任務仍然艱巨。為此，明年樓市政策將進一步以去庫存和盤活存量土地及房源為抓手，“用力”促進樓市企穩(wěn)。

　　12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在北京召開。對于明年全國住房城鄉(xiāng)建設工作的總體思路，會議明確，將“更加充分釋放住房城鄉(xiāng)建設穩(wěn)增長巨大潛力，更加有力保障和改善民生，更加系統(tǒng)防范化解風險隱患”，并會在“穩(wěn)住樓市”的同時，加快構建房地產發(fā)展新模式。

　　受訪業(yè)界人士認為，2025年，房地產仍將是“防范化解經濟金融風險”的重點領域。為持續(xù)推動市場止跌回穩(wěn)，明年需重點關注樓市存量去化情況，包括收儲存量土地和收購存量商品房的實施進展。與此同時，因城施策政策措施還有繼續(xù)優(yōu)化空間。作為“十四五”的收官之年，明年房地產相關基礎性制度或迎來變革，其影響可能進一步深入至房地產相關產業(yè)。

　　用力推動樓市止跌回穩(wěn)

　　近兩個月以來，隨著政策持續(xù)優(yōu)化和顯效，房地產市場呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢頭，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個月同比、環(huán)比雙增長。但整體而言，“穩(wěn)樓市”的任務還很艱巨。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年1-11月份， 從房地產投資、房屋施工面積和竣工面積來看，同比下降均超10%。

　　為此，繼中央政治局會議和中央經濟工作會議后，此次全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議（以下簡稱“全國住建工作會議”）再次強調，明年要“穩(wěn)住樓市”，“更加系統(tǒng)防范化解風險隱患”。對于“推動樓市止跌回穩(wěn)”的相關工作，則以“用力”二字予以強調。

　　根據(jù)全國住建工作會議，2025年“穩(wěn)樓市”的工作包含兩個方面：第一，著力釋放需求。把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求。有效發(fā)揮住房公積金支持作用。加力實施城中村和危舊房改造，推進貨幣化安置，在新增100萬套的基礎上繼續(xù)擴大城中村改造規(guī)模，消除安全隱患，改善居住條件。對群眾改造意愿強烈、條件比較成熟的項目重點支持；

　　第二，著力改善供給。商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農民工等實現(xiàn)安居。

　　有業(yè)界觀點認為，2025年，影響需求最核心的變量有兩個，一是城中村改造項目加速推進，貨幣化安置等支持到位。二是收儲商品房用作保障性住房。疊加因城施策政策措施繼續(xù)優(yōu)化，政策組合拳助力市場止跌回穩(wěn)。

　　“除了落實好購房方面的存量政策和增量政策，加力實施城中村和危舊房改造外，此次全國住建工作會議還強調‘發(fā)揮好住房公積金作用’，這意味著2025年住房公積金的政策會持續(xù)發(fā)力，地方會有更多動作?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長嚴躍進說。

　　成都市城市建設發(fā)展研究院副院長馮波進一步對第一財經分析稱，對于明年的樓市政策，會繼續(xù)因城施策調減限制性措施。對于仍在執(zhí)行限購、限售等限制性政策的城市，可以根據(jù)城市房地產市場發(fā)展狀況，適時調減或取消，讓商品住房回歸商品屬性，更好滿足改善性住房需求。

　　此外，馮波還認為，接下來，針對樓市領域的“積極的財政政策”有望擴圍提質，“適度寬松的貨幣政策”有望更精準有效。

　　一方面，加大利用專項債收儲土地和收購存量商品支持力度，在收購主體、收購價格和住房用途等方面，給予地方政府更大自主權，破解收購政策落地效果不佳等問題；另一方面，可以考慮采取進一步降低房貸利率和開發(fā)貸利率等政策工具，有效降低居民購房負擔和房地產企業(yè)融資成本。與此同時，可以考慮加大央行再貸款和政策性開發(fā)性銀行專項借款支持力度，在“保交房”相關項目、城中村和危舊房改造等方面提高額度，降低借款利率。

　　近日召開的國常會也明確，優(yōu)化完善地方政府專項債券管理機制。要實行地方政府專項債券投向領域“負面清單”管理，允許用于土地儲備、支持收購存量商品房用作保障性住房，擴大用作項目資本金范圍。

　　馮波認為，針對明年宏觀政策取向，中央近期已釋放出“更加積極有為”的信號，明確“加強超常規(guī)逆周期調節(jié)”。此次全國住建工作會議則進一步釋放了房地產領域的積極政策信號。展望后市，房地產領域或將出臺更多“超常規(guī)”增量政策，助力穩(wěn)樓市、去庫存。

　　加快構建房地產發(fā)展新模式

　　上個月召開的中央經濟工作會議明確，“推動構建房地產發(fā)展新模式，有序搭建相關基礎性制度?！?/p>

　　此次，全國住建工作會議進一步劃定了發(fā)展“新模式”的五大方向：

　　一是著力優(yōu)化和完善住房供應體系，加快發(fā)展保障性住房，滿足城鎮(zhèn)住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。

　　二是推動建立要素聯(lián)動新機制，以編制實施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產供需平衡、市場穩(wěn)定。

　　三是大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預售資金監(jiān)管。

　　四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。

　　五是完善房地產全過程監(jiān)管，整治房地產市場秩序，切實維護群眾合法權益。

　　業(yè)界認為，前述五大方向是對此前中央經濟工作會議中“有序搭建相關基礎性制度”的進一步細化。房地產發(fā)展新模式的構建，關乎樓市止跌回穩(wěn)，也關乎房企轉型發(fā)展。

　　嚴躍進說，在住房供應體系方面，明年要重點關注保障性住房和改善性住房的供給。此次會議對于保障房建設方面的表述有一點重要的變化：2024年對于改善型需求，更多是從需求端進行分析的。但是此次會議比較明確提及了改善性住房的供給，尤其是和好房子進行結合。

　　中國城市經濟學會房地產專委會主任王業(yè)強亦對記者分析，新模式下，房地產基礎性制度面臨較大的變革，必然會對房地產相關產業(yè)產生較大的影響。住建部近期推進“好房子”建設，促進房地產高質量發(fā)展，建筑、建材相關標準也會相應提高，從而對房地產相關產業(yè)產生較大的影響。

　　根據(jù)此次會議，對于建設“好房子”，一方面，提高住宅建設標準，發(fā)布新修訂的《住宅項目規(guī)范》等住宅標準；另一方面，支持房企特別是大型房企打造一批好房子樣板，把保障房率先建成好房子，此外，要推進老舊住宅更新改造，推廣裝配式裝修，把老房子、舊房子變成好房子。

　　馮波認為，在房地產供求關系發(fā)生重大變化的新形勢下，房地產從高速發(fā)展轉向高質量發(fā)展，房地產開發(fā)投資、銷售等規(guī)模可能難以實現(xiàn)過去高速發(fā)展時期的水平，房地產發(fā)展重點從過去主要看增長速度有多快，轉變?yōu)橹饕促|量和效益有多好。與新建商品房開發(fā)建設相關的建筑、建材發(fā)展速度可能有所回落，但在一些城市房地產逐漸進入存量時代，城市更新、城中村和危舊房改造、舊房裝修等方面仍有大量新增建設需求。此外，房地產運營模式正逐漸從增量建設轉向增量建設和存量服務并重，與房地產相關的租賃、經紀、物業(yè)服務和資產管理業(yè)務上升，同樣能增加就業(yè)崗位。